[지역흐름] 경상도 김해 아파트 분석

 

안녕하세요 파이어족을 꿈꾸는 직장인 채널

"빠직" 입니다.

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사이클이 좋은 지방지역 중 하나인

경상도 김해에 대해서

분석 하도록 하겠습니다.

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(각 게시글은 투자 조언일뿐 절대 추천은 아니니 참고 바랍니다.)

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1. 지역 (경상도 김해)

- 경상도 중 부산과 인접 지역

- 부산과 같은 권역

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2. 인구 수 - 아실&부동산지인

- 4월 기준 53만명

- 인구수는 감소 중, 세대수 증가 중

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​3. 매매평가지수

- 김해는 부산옆 지역으로 창원시보다 부산에 더 가까움

- 창원 성산구보다 높은 급지에 있었으나, 현재는 낮은 상태

- 매매지수 회복 중

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4. 입주물량 체크 - 부동산 지인

- 김해시 2019년 과잉공급발생

- 21년부터는 수요 비해 공급 부족 발생, 다만 19년 과잉 공급을 메꿧을듯

- 22년 부터는 실질적인 공급이 부족할것으로 판단 됨

​​- 22년에 비규제지역 활용해서 분양권 전매 투자용 or 23년 공급이 24년까지 소진됨을 예상해서 2년 보유 후 매도

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5. 미분양 체크 - 부동산지인

- 22년 현재 미분양 거의 없음

- 19년 과잉공급이 20년부터 채워져 미분양 급감

​- 미분양이 적어 투자는 안전

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6. 매매/전세 가격 변동

- 공급이 많았던 17년부터 하락 사이클 시작

- 19년 공급과잉으로 인한 해소가 20년 말부터 시작되어 매매지수 급상승

- 22년에도 상승 예상

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7. 지역 거래 증감 현황

- 전세 거래량은 지속 증가 => 전세 수요가 계속 있음

- 22년에도 공급 부족으로 전세수요가 받쳐줄거라 예상

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8. 지역 상세가격 현황

- 가격 지표상 1급지 장유동, 2급지 부원동, 봉황동, 주촌면

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- 호갱노노 분위지도상 부원동이 구도심, 장유동이 신도심으로 판단 됨

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9. 지역 일자리

- 주촌면, 한림면에 일자리가 가장 많음

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10. 상권 및 학원가

​ - 상권은 부원동, 회현동이 김해시 가장 1순위 로 많음

- 학원가는 장유동 근처가 많이 분포

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11. 지역 아파트 대장

- 김해 대장 아파트는 부원동 푸르지오 2014. 915세대) 22년 4월 기준 5.8억 (84제곱 기준)

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12. 투자 예상

1) 비규제 지역

2) 매매지수상 상승 흐름

3) 아파트공급이 22년도 부족 상태

4) 미분양은 거의 없는 상태

5) 전월세 거래량은 받쳐주는 상태

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- 모의 투자 : 율하동 모아미래도5단지 - 2012년식 / 갭 4천만원 정도 / 상권, 학원가 / 학교 접근 우수 / 신도심 장유동 흐름을 이어받을 좋은 지역

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이상 빠직의 김해시 지역 흐름과 부동산 투자 안내였습니다.