지산임장 6탄 [송도 센트로드A] 섹션오피스 임장기

빠직 2022. 3. 29. 16:05

파이어족을 꿈꾸는 직장인 채널 =빠직!! 입니다.

지식산업센터(오피스) 임장 6탄!!

실제 임장을 다녀온 임장후기와 함께 투자 정보를 전달 하려고 합니다.

이번편은 송도에 위치하고, 기존 2011년도 지어진 오피스를 리모델링하여 투자자들에게 오피스 형태로 분양한 센트로드A 건물입니다.

센트로드를 가면 A,B,C,D가 있으며, 그중 A동 분양 중입니다.

1. 기본 분석 (점수 분석)

- 나름 교통에 및 규모에 대한 중요 순위 기준으로 선정하였으니 정확하진 않지만 참고 자료로만 활용하세요

- 투자 분석 점수 8.5점으로 추천보류

- 장점 : 인천1호선 국제업무지역과 건물이 바로 연결, 발전하는 송도 자체 입지

- 단점 : 송도 자체 수요, 클러스터 형성 없음, 지식산업센터보다 낮은 대출

1) 강남 접근성 - 강남역 기준 36~37km (점수 해당 없음)

2) 서울 내 3대 일자리 (여의도, 가산, 강남 접근성 기준) - 대중교통 1시간 이상 (점수 해당 없음)

3) 반경 1.5km 이내 사업체 수 - SGIS 기준 500개 이상 (오피스형태라 제조업만 해당 없음)

2. 임장 후기

- 1층부터 3층 까지는 인천 연수구 세무서가 들어와 있음

- 일부 층에는 현대건설과 포스코가 들어와 있는 중

- 중, 고층에는 현재 빈 공실

- 서울까지 광역 버스 1300 운행중 (서울까지 출퇴근 사람은 없겠지만)

- 양쪽 인접한 도로는 지도상으로 넓어보이나, 중간마다 화단으로 꾸며져 있어 실제 도로폭은 좁음

뒤쪽 뷰 - 더샵 송도 아크베이가 공사중

- 뒤쪽에는 "송도아크베이" 가 공사중 (최고 49층) 으로 추후 뷰 가려질 예정

서쪽 뷰 - 힐스테이트 송도 더 스카이 공사 중

- 서쪽 방향으로 "힐스테이트 송도 더 스카이"(최고층 59층) 공사중, 추후 일부 뷰 가려질 예정

도로 인접 뷰 - 앞쪽 건물은 힐스테이트스테이에디션(생활형숙박시설)

- 다만 대로변 인접 뷰는 영구 조망뷰라고 예상됨

- 엘베는 지상 승강용 12대 (오피스 건물이라 많음) + 지하 승강용 2대

최종 요약

- 송도 내 2011년 지어진 오피스로 국제업무지구역과 바로 지하철 연결성은 뛰어남(인천1호선)

- 대기업과 세무서가 미리 입점해 있어서 왠만한 오피스 수요는 괜찮다고 판단

- 근처 상가는 전부 공사인부를 대상으로한 식당 영업 중

- 아직은 오피스 & 상권이 활발하지 않은 지역

- 지하 주차시설은 관리 부실이 느껴짐 (건물연식이 오래되서 그럴지도)

- 평당 750만원으로 분양 중으로 수도권에 비해 저렴하나, 개인적인 투자 추천은 보류

이상 빠직의 지산 임장 후기 6탄 이였습니다.