[지역흐름] 대전 광역시 아파트 분석

안녕하세요 파이어족을 꿈꾸는 직장인 채널

"빠직" 입니다.

 

최근 조정지역 변화가 일부 생겼지요?

 

 

그래도 일부지역은 아직 안풀리고 있는데

 

참.... 진짜 조금조금 풀어조는 느낌이네요

 

한번에 당연히 확 풀지는 않고!!

 

 

 

부동산이 조정 받는 지금이 아주 공부하기 좋은 시점인듯합니다

 

 

그래서 오늘은 대한민국의 중간 대전광역시에 대해 분석해보겠습니다.

 

 

참고로 대전은 아직 조정 지역입니다.

 

 

(각 게시글은 투자 조언일뿐 절대 추천은 아니니 참고 바랍니다.)

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1. 지역 (대전 광역시)

- 충남 옆에 위치해 있으며, 세종특별시와 인접 지역

- 광역시급

 

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2. 인구 수 - 아실&부동산지인

- 22.7월 기준 144만명

- 인구수는 감소 중, 세대수 약간 감소 중

 

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​3. 매매평가지수

- 21년 말까지 급격하게 오르다가 하락 & 보합 유지 중 (세종은 1년 연속 매매지수 하락 중)

- 현재 대전은 조정지역으로 취득세 중과 및 세금부분에 대한 부담이 있는 상태

- 대전의 동구, 대덕구는 유지 보합중  / 서구, 유성구가 유독 많은 하락 

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4. 입주물량 체크 - 부동산 지인

- 대전은 세종과 인접도시로 수요,공급 같이 봐야함

- 22년까지는 공급 과잉이지만 23년에는 공급 부족

​​- 이후 24년에는 공급 과다이지만 해결될 가능성 높음

• 22년 말이나 23년 공급 부족시 진입 타이밍​

 

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5. 미분양 체크 - 부동산지인

- 22년 현재 미분양 지속 유지 중

- 미분양 아파트들은 300세대 미만의 소형 단지들

- 대형단지들은 꾸준히 수요가 있다고 판단 됨

 

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6. 매매/전세 가격 변동

- 21년 말까지 상승한 매매지수와 전세 지수가 만나 현재는 조금 하락 중

- 전세와 매매지수가 붙어있는 형상

- 23년 초까지는 공급이 많아 전세지수가 더 높게 형성 될거라 판단

 

즉, 매매보다는 전세를 원하는 수요가 있어 전세시세는 어느정도 지지될것이다

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7. 지역 거래 증감 현황

- 전세 거래량은 22.5월 까지 지속 증가 => 전세 수요가 계속 있음

- 22년에도 공급 과다로 매매보다는 전세로 ​진행 될 가능성 많음

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8. 지역 상세가격 현황

- 가격 지표상 1급지 유성구,서구  /  2급지 동구  /   3급지 동구, 대덕구

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- 호갱노노 분위지도상 1급지는 서구 & 유성구로 판단 됨

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9. 지역 일자리

- 일자리는 서구가 가장 많고,  대덕  테크노밸리로 인해서 유성구도 많음

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10. 학원가

- 학원가는 서구에 집중적으로 분포

 

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​11. 지역 아파트 대장

- 대전 대장 아파트는 서구 둔산동 크로바 (1999. 1632세대) 22년 7월 기준 12.5억 (30평 기준)

- 대장 아파트 갭차이는 6억

 

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​12. 지역 주택구입 부담 지수

- 대전은 평균 기준 적정선에 위치

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13. 투자 예상

1) 조정지역 (세금 부담있음)

2) 매매지수 평균 상태

3) 아파트공급이 22년까지는 과잉 상태

4) 미분양은 세대수 작은 아파트 위주 

5) 전월세 거래량은 받쳐주는 상태

6) 다만 규제지역 해제 되면 상승 흐름 역전 될 가능성

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대전은 조정지역 해제 되는거 보고 투자 할것 (1급지 서구 위주 투자)

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- 모의 투자 : 탄방동 한우리 아파트 1994년식 / 30평 갭 1.5억원 정도(매가 5억,전세 3.5억) 

대전의 1급지인 둔산동 바로 옆에 위치해 학원가, 인프라 모두 가능 엄마들이 좋아할 지역 (지방은 일자리보단 학군!!)

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이상 빠직의 대전시 지역 흐름과 부동산 투자 안내였습니다.